习近平总书记在上海工作时，曾对金山提出建设“百里花园、百里果园、百里菜园，成为上海后花园”的殷切期望。今年5月7日，市委书记李强同志在金山调研时强调，金山要结合实际，充分发挥自身优势，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大重大决策部署，努力成为打响“上海制造”品牌的重要承载区、实施乡村振兴战略的先行区、长三角高质量一体化发展的桥头堡，以更加奋发有为的精神状态为全市发展作出更大贡献。牢记习近平总书记的殷切希望，按照李强书记的指示要求，作为上海的农业大区，金山正积极推进农村发展，加快美丽乡村建设，把实施乡村振兴战略落到实处。近年来，金山区结合国家农村产业融合发展试点示范区的创建，做精一产，做强二产，做活三产，推进花开海上等农业休闲项目建设用地规划的落地，开展玫瑰花园等农业休闲设施支持项目的建设，探索推进乡村民宿规范化、品质化发展，打响金山乡村旅游品牌。（下转B5版）　　（上接B3版） 纵观近十年，不少郊区在“改造农房、发展民宿”方面积极尝试，如中华村、金山嘴渔村等。从这些案例中，不难发现，农房变为民宿之后，“活起来”的，不仅是一幢房子，而是一个村子；“富起来”的，不仅是一家，而是十家，甚至百家；“美起来”的，不仅是一个院子，而是一片田园。因而，发展民宿，是使农房劣势变优势，实现农民财产性收入大幅提高的最快速、最直接、最简便的翘板。

　　一、发展民宿之利

　　1.从农房到民宿，农村集体资源深度盘活

　　在金山区，据2014年3月开展的农村宅基地及其房屋的摸底调查统计（近五年来唯一的一次），金山现有农村宅基地总户数93596户，涉及人数318111人，其中已出租农房2705户，改变用途50户，辖内农房占用4163.36公顷，约占现状建设用地总数的20.3%，户均占地面积达到444.82平方米。在人口密集的上海，因之前已经做过了土地整理和复垦，能够新增的空间已经捉襟见肘，在承包地、集体经营性建设用地和宅基地的农村“三块地”中，承包地因涉耕地保护红线不能动，集体经营性建设用地因在上一轮中已被利用，于是，盘活同样作为集体建设用地的宅基地自然而然地成为了乡村振兴和产业融合发展的新的着力点和解决农民增收的重要举措。

　　2.从农房到民宿，农民隐性资产得以显化

　　为了更好地研究，特别选择隶属金山廊下的近镇、偏远镇和远镇的三个村，各抽取60名农户开展了问卷调查。从180户农民的意愿调查反映，60%的受访者选择了“不愿意”以房（商品房）换房（农房）来放弃农房。而从居住情况来看，65%的受访者已在城里有商品房。调查还发现，即便有商品房并定居城里，但对农房自用的比例仍然高达98.3%，也即意味着事实上的农房闲置率已相当高。但是，由于农房只有宅基证、没有房产证而无法交易，使得农房只能成为农民隐性的固定资产。因此，在农民既不愿意放弃农房，又没有充分利用好农房的现实情况下，改造农房、发展民宿是使这部分隐性资产产生效益的最佳方案，这是社会的期待，也是农民的愿望。

　　3.从农房到民宿，社会金融资本流向乡村

　　民宿的发展模式，根据经营方式，可分为农房所有者自营模式和租赁者经营模式。以金山为例，最早的民宿是锦江中华村农家乐，这是金山对农房开发利用的首次尝试。采取租赁者经营模式，由上海锦江国际集团集中开发打造，以15年的期限和2—3万元/栋的价格租借了19栋闲置农房，改造出150个床位和一座能同时容纳180个人就餐的接待中心。这些农家客房在外部保留了金山民居“白墙、黛瓦、观音兜”的原味风貌，在内部则按照三星级酒店统一装修，实行公司化运营，于2006年开业。农房所有者自营模式如涵七，户主女儿彭晓燕利用老宅位处枫叶岛旁的地理优势和自己建筑设计毕业的专业优势，将父母宅基地上的一栋房子进行整体改造，2017年3月起正式对外开放。以上两种模式的民宿，都是农业之外资本在投入到乡村。

　　二、发展民宿之忧

　　1.现状散

　　因规划尚不完善，造成我区民宿发展仍处于分散状态，基本完全依托于景区景点，如半朵悠莲依托于金山嘴渔村，还如中华村和涵七依托于廊下郊野公园，都呈零散分布，单体规模较小，雇员人数较少，对地理位置的依俯性较强，目标客户群较相似，抱团合作性较弱，市场竞争性较为激烈。

　　2.配套弱

　　农房改造成民宿后，势必需要改善周边环境，解决民宿所属的农村社区公建配套，如天然气需要接通、电力需要增容、水网需要改造、污水管道需要更新等等都刻不容缓。而现实往往是，经营者对农户范围内进行了改造，而外围配套依然停留在原地，游客过来，公共交通会有“最后一公里”问题，开车又会有停车难问题等等。

　　3.办证难

　　按照上海市关于鼓励创业促进就业的相关政策，允许农民农房以自营或出租给他人开展经营活动。但是，由于利用农房从事二三产，涉及到产业发展、规划布局、安全环保等诸多关联问题，特别是消防设施改造难度高，相关经营主体不敢贸然进入。同时，民宿作为新兴业态，本市尚无成熟的管理规范可供借鉴，金山区政府于2017年9月发布了促进发展意见（金府规发〔2017〕7号），并成立了协调领导小组，但《意见》对民宿的申报备案要求相对严格，程序相对复杂，现实操作的难度相对较大。

　　三、发展民宿之策

　　1.创新。与宾馆相比，民宿的核心竞争力在于乡村，因此，在发展过程中，要遵循品质为上、需求导向。制度要创新，营造好有利于民宿发展的制度环境。文化要创新，做好“文化+”、“创意+”这两篇大文章。在农房的外形、风格上引导注入当地乡村文化内涵，展现乡俗、乡情、乡风和乡土文化，让居民望山见水、记住乡愁。

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　　2.协调。民宿作为新兴业态，既不能无序发展，也不能停留在设想层面，因此，在发展过程，要遵循规划为上，通力合作，实现“多规合一”。按照乡村振兴发展战略和全域旅游发展思路，将民宿业发展融入到城镇建设总规、村庄规划、郊野单元规划中，加快推进落实新一轮村庄布点规划和保护村规划，形成规模集聚适度、特色主体鲜明的发展格局，避免低水平、同质化、重复性的现象。同时，各环节的管理需要在摸索中规范，更需要相关部门的主动跨前、主动担当和主动协同。

　　3.绿色。优美的自然环境是民宿的吸引力所在，是乡村发展的内生动力，因此，在发展过程中，要遵循保护为上，生态第一。打造美丽庭院、美丽宅基、美丽田园，引导农民打理好“小菜园”、“小花园”、“小果园”，控制好家禽养殖数量，展现屋前栽花、房后种菜、喂鸡拾蛋、小河捞虾的原汁原味的乡村风貌。

　　4.开放。实现农民增收是发展民宿的出发点，因此，在发展过程中，要遵循富裕为上，物质、精神同建设双进步。在确保农民居住需求的基础上，在政策允许的前提下，放开农房资源开发方式，发展民宿经济，提高农房的附加值，进一步增加农民的财产性收入。同时，引导经营者吸收周边农民为员工参与生产经营，扩大农房产业利用潜力，进一步增加农民的经营性收入。此外，开放农房后，在农民与游客、经营者的互动中，实现乡风文明和文化素养的相学所长、共同进步。

　　5.共享。农民、居民共享乡村振兴发展成果是民宿的追求，因此，在发展过程中，要遵循公平为上，统筹兼顾。要立足都市现代农业的定位，注重“民游、民食、民宿”的联动共享，让一产共享民宿经济带来的增值收益。让民宿的发展成为农民、居民共享乡村振兴发展成果的桥梁与纽带。