●农房交易转到“地上”

　　近年来，乐清当地民营经济的蓬勃发展对农村金融创新提出新要求，广大农民开始将目光盯在祖祖辈辈传下来的农房上。长期以来，农村宅基地和农房的权属因受限制而变为“死产”，但其商业性质和市场价值却真实存在。随着城市扩张速度加快，城郊农房与商品房“位置一墙之隔、价值天壤之别”引发不少矛盾。将农房、土地等资产拿去抵押贷款的呼声渐高，不少地方悄然在“地下”摸着石头过河。

　　为了顺应农民呼声、有效缓解农民融资难，２００７年乐清市突破“禁区”搞改革，在全市试行农房抵押贷款。乐清市的做法是，允许农民以“房产证＋土地使用证＋村委会认可书”作抵押物向银行申请贷款，贷款额度以市场评估价为基数打６－８折。

　　“这一改革受到农民的欢迎，但问题接踵而至”，分管房屋登记工作的乐清市住房与城乡建设局党委委员黄微燕说，尽管坏账率很低，但抵押贷款必然会面临因贷款坏账而处置抵押物的问题。当农房作为抵押物处置时，矛盾十分突出：法律规定农房只能在同村社员之间买卖，不能跨村交易，交易范围受限导致作为抵押物的农房要么无法处置，要么处置价格较低难以覆盖贷款额，挫伤银行从事农房抵押贷款积极性。

　　在此情况下，乐清率先允许农房作为抵押物处置时可跨村“农对农”买卖。这一被“逼”出来的改革很快又面临新难题。“不断有农民提出，抵押给银行的房子处置的时候可以在全市范围买卖，我们没拿去抵押的房子在市域范围内交易为什么就不行？”黄微燕说，农民要求扩大农房买卖范围的呼声越来越高。

　　改革激发出更深入的改革。２００９年《中共乐清市委关于加快推进农村改革发展的实施意见》出台，明确提出，“对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产，允许在市域范围内农业户籍人口间转让”。乐清市住建部门制定了相应的登记办法，与一般房屋转让登记不同，农房买卖需要村委会出具出卖方不止一处房产的证明以及出卖方签署不再申请审批宅基地的承诺书。

　　这一改革让大量存在的“地下”农房买卖转到“地上”。过去尽管法律规定农房只能在同村社员之间买卖，但实际上跨村买卖大量存在，因为无法登记过户，所以引发了不少纠纷、诉讼。乐清的改革为农房买卖“松绑”“清障”，顺应了农民需求，也让农房买卖有章可依。

　　●“沉睡资产”被盘活

　　据调查，农房跨村交易改革让农民对自己最重要的农房财产有了处置权，一些农民卖掉农房带着资金进入城市生活，缓解了农房空置率高、农民进城难、留不住等问题。

　　不少农房出卖人与买受人表示，尽管“地下”农房买卖一直存在，但是没有进行房屋登记，不受法律保护，容易发生纠纷。改革之后，住建部门进行房屋转让登记，农房交易获得了认可，不用再担心自己利益得不到保证。

　　据了解，乐清的农房买卖并不改变农民原有的村集体经济组织社员关系。“原有的社员权不变，卖房的人仍旧是村集体经济组织成员，享受集体资产的分配权，买房的人仍旧是原来村集体的社员，并不因买了房就在房屋所在村集体享有社员权”。乐清市农业局党委委员金龙坤说，这样做有利于维持村集体成员稳定，也有利于将社员资格与农房买卖相分离，促进交易进行。

　　一些受访农民认为，农房可以在全市“农对农”买卖，相当于给了农民选择权，至于用不用这个权利，农民自己会权衡考虑，至少那些愿意离开农村的人可以卖掉房子，带着钱到城市去生活。

　　一些“三农”专家认为，通过破除农房交易范围的限制，可以盘活巨量的“沉睡”资本，这将为新型城镇化释放巨大的红利。通过交易，可实现农村资源资产化，将过去实现不了价值的资源进行变现，让一些想进城、有出路的农民能够带着“第一桶金”离开农村，实现高质量、稳定的城镇化。

　　●农民“惜售”交易稳定

　　据乐清住建部门统计，从２００９年３月农房交易改革以来，截至去年底，乐清全市成交农房４３９７件（含同村、跨村），总面积７７９３０３平方米。平均每年成交１０００余套，交易秩序平稳，没有出现农民“卖房潮”、无处可居等情况，反而受到农民欢迎。

　　“成交数量少，使得乐清这项措施更有了实验的性质”。金龙坤说，这项改革不是为了鼓励农房大规模跨村买卖，而是给有需求的农民选择权和处置权。不少农民表示，尽管农房可以在全市买卖，但卖房子毕竟是一件大事，有经济、传统、村里人看法等多重考虑。“农民卖房子很慎重，再三考虑才会做决定”，村民黄师傅说。

　　据了解，随着城镇化带来的“拆迁收益”继续扩大，农民对农房的“惜售”更为明显，不少农民已经意识到自家农房升值的潜力，宁肯空置也不卖。“农民‘惜售’农房是好事，说明农民更理性，这丝毫不影响农房交易改革的重要意义”。一位“三农”专家说，只要农民拥有了农房占用、使用、收益、处分等完整的所有权权能，不论如何行使这些权利，都有利于整个经济社会发展。

　　参与改革的当地工作人员说，农民到底想要什么，只有他们最清楚，与其为他们做主，不如给他们选择的权利。当前，一些法律法规依旧限制农房跨村流转、抵押贷款，农民的财产权利并不完整。相关领域的改革推进比较缓慢，因为农村产权制度改革要突破法律、“踩红线”、“走钢丝”，而且还可能“丢乌纱”，地方政府改革动力不足，不少地方“多一事不如少一事”“为了不惹事，宁可少干事”。

　　乐清在实践几年后又遇到了新问题。不少外地人（非乐清户籍农业户口）想在乐清买农房，但是遭遇政策限制。黄微燕等人表示，随着改革深入，遇到的问题、阻碍就越大，单靠地方探索很难解决，迫切需要做好顶层设计，特别是加紧修改相关法律法规，为地方改革突破“解压”。王政