□通讯员  张霄峰  记者  康晓芳  

　　浦东首家自管模式的别墅区

　　物业费上调35%、包干制变自治，浦东首个采取业主自治模式的别墅区在浦东高行镇诞生。

　　据了解，申江名邸别墅小区总户数149户，建筑面积42000平方米，2014年3月，因物业费入不敷出，浦房物业宣布退出申江名邸小区服务。面临物业“抛盘”危机，申江名邸业委会主任焦克诚、副主任裴敏、秘书长李洪岩等人在东力新村居民区党总支、高行社区服务中心、房管办事处的支持下，经过收支测算、多方考察后，向全体业主提出了在上调35%物业费基础上开展业主自治的物管方案。2014年3月，通过大量考察数据说明、多媒体生动展示，半数以上业主表决通过了业主自治的物管方案；5月7日，申江名邸再次召开业主大会，将近90%的业主表决赞成申江名邸业委会提出的物业自治章程、上调物业费、聘请职业经理人担任“CEO”、设立独立监事、服务外包等几项决议。

　　“职业管家”模式下的自管实践

　　水电费大福下降，盗窃发案率直降到零，积压的垃圾一扫而空，门口乱停车现象彻底扭转。在业委会的主导下，申江名邸小区首个职业经理人黄振元一上任就给小区业主很大的惊喜。这个由业委会从14个优秀物业经理候选人中遴选出来的“CE0”从成本控制入手，通过调整用电、改造照明灯、修复管道渗漏等措施年度节约电费3万多，水费从每月5千降至每月几百元，大幅降低了业主公共开支。

　　按照小区业委会的要求，在东力新村居民区党总支的支持下，黄振元组织物业人员把堆积在小区多年的生活垃圾、建筑垃圾全部清理干净并制定了环境维护的长效管理方案，小区环境面貌大为改善；通过设置隔离栏，放置花盆、发放告知单等措施，彻底解决了小区门口乱停车现象。通过重新签订安保合同，业委会严格考核，物业保安面貌焕然一新；忠于职守的保安先后5次制止了可疑人员进入小区，还当场抓住1名盗窃惯犯扭送高行派出所，小区业主安全感大幅上升。

　　与此同时，在业委会的主导下，小区的维修服务品质也明显改观。维修人员精湛的维修技术和认真负责的态度赢得了业主们的广泛好评。维修人员不仅及时帮助业主修复水管、热水器漏水等问题，还在上门维修中帮助一户业主避免了可能发生的电器损坏和经济损失；经维修人员上门勘察，仅用发泡剂填充就彻底解决了困扰5户小区业主多年的房屋渗漏问题。

　　费用公开透明，工作随时报告。小区业委会除了在宣传栏定期公布费用开支、物业自治工作情况之外，还通过创立微信公众平台，建立业主微信群、电子广告等新媒体方式，滚动公告业主自治账目、工作情况，建立起业主自治公开透明运作机制，赢得了业主的广泛好评。

　　物业自治的突破和考验

　　物业费存放在哪里？发票怎么解决？自管模式下，没有物业服务企业可以提供收费发票，收取的物业费没有物业服务企业可以存放，而存放在业委会也不符合财务规定，这些在物业包干制模式下不存在的问题，在业主自治模式中都成了大问题。

　　在东力新村居民区党总支、高行社区服务中心、房管办事处的支持下，经小区业委会向浦东新区税务局反复咨询申请，最终获准由浦东新区税务局代为小区开具收费发票，开创浦东先例；经反复探索和咨询，小区业委会最终与上海市人民政府搭建的公共服务平台——付费通公司签订合作协议，通过付费通平台运作的模式解决了小区业主交纳的物业费的存放和支付问题。

　　自治模式下，小区业委会在做了大量探索实践的同时，也依然面临着很多考验。小区前期物业撤离时大量公共设备设施老化损坏，但如何动用公共维修资金进行维修依然是个难题。另外，因各种原因，少数业主拖延物业费的行为，也会给业委会的收支平衡造成困扰。

　　“小区面貌确实发生很多变化，非常支持业主自治。”2014年底，在申江名邸小区业主座谈会上，很多小区业主表达了对业主自治模式的支持和赞誉。通过业委会将近一年的努力，在业主的支持下，物业费不仅做到了收支平衡，还盈余了20多万。2015年，随着申江名邸小区一位新的职业“CEO”即将上任，小区业委会即将换届，申江名邸小区的业主自治模式在不断探索的同时也将面临更多的考验。但是这种管理模式值得其他别墅区借鉴。