物业费征收困难，居民对物业服务不满意……物业管理一度成为小区管理的瓶颈。面对这一系列问题，松江区方松街道直面不足、主动作为，积极探索物业管理新机制，引入第三方力量加强对物业服务的监管和评议。物业好不好，由第三方评议，完善整套奖惩机制，切实解决业主反映最为突出的小区治安、环境卫生、停车秩序等问题，着力提升物业管理水平，努力提高居民满意度。

　　搭建“四位一体”工作平台

　　据方松街道社区自治办负责人介绍，街道要求辖区内居民区，由居民区党（总）支部牵头，建立居委会、业委会、物业公司、社区民警参与的小区物业管理“四位一体”工作平台，建立每周例会制度和每季度评议制度。在每周召开的例会上，对小区内的各类信息情况进行通报，研究讨论解决本住宅小区存在的各类问题和矛盾，特别是有关物业服务方面的问题和矛盾。每季度对物业公司的整体工作进行一次评议，找出不足，落实整改，完善管理。同时，街道还会定期组织对物业经理和业委会成员的业务培训，提升业务能力。

　　“作为物业公司，我们建立了自查机制，按照片区组成巡查小组，根据物业管理服务合同结合街道居住小区物业管理检查标准每月开展自查、评分工作”。新桃源物业公司负责人说。通过自查，不仅可以使片区之间相互查找不足，也可以交流好的做法、经验，达到共同提高，共同进步。

　　建立考核检查评估机制

　　方松街道制定了详细的《方松街道住宅小区物业管理检查评分表》，从保安、保绿、保洁、服务、停车管理、综合管理、公共设施、内外管理8个方面25条内容进行检查评估，并委托第三方每月对辖区内所有住宅小区物业服务企业按照标准进行检查评分。同时，结合方松街道社区平安办对各物业企业夜间检查结果，进行最终评分，并将检查结果予以通报。

　　针对评估体系，方松街道同时建立相应的激励和奖惩机制。根据第三方考核结果奖优惩劣。每年召开总结表彰会，对于一年综合考核名列前茅的小区物业经理、保安、保洁等人员进行表彰，并给予一定奖励。

　　尝试物业管理费调价机制

　　对人工费用占成本70%以上的物业服务企业来说，每年最低工资的上调会导致物业服务企业的成本不断上升，而物业管理费的收费标准却不能随之调整，直接影响了物业服务企业工作的积极性，服务水平难以提高。

　　为了缓解矛盾，方松街道将鼓励有条件的小区可将物业管理费调价和物业服务企业的考核结果相挂钩，即把物业管理费调价机制纳入小区的管理规约，如果物业服务企业的考核结果达到一定名次，每年可按一定的比例上调物业管理费。“